Mittwoch, kurz nach acht, in einem ehemaligen Schuhgeschäft am Marktplatz einer Kleinstadt im Emsland. Eine Frau schließt auf, stellt die Kaffeemaschine an und zählt die Namen auf der Tafel: Heute kommen sechs Pendler, die sonst nach Osnabrück fahren würden.
Bei diesem Geschäftsmodell mietest du Flächen an, richtest Arbeitsplätze oder Zimmer ein und vermietest sie an Mitglieder weiter. Ein flexibler Platz kostet etwa im Impact Hub Wien 75 Euro im Monat, ein fester bis 275 Euro. S
Die Spannung: Die Zahl der Coworking Spaces in Deutschland ist seit 2020 um fast die Hälfte gewachsen, von 2025 auf 2026 aber um 7,8 Prozent gesunken. S Wann sich ein kleiner Space trotzdem trägt, liest du hier.
Kurz gesagt: Bei dem Geschäftsmodell Coworking- oder Co-Living-Space betreiben mietest du eine Fläche an, richtest Schreibtische, Besprechungsräume oder Wohneinheiten ein und vermietest sie tageweise oder monatlich an Mitglieder. Du verdienst an Mitgliedsbeiträgen, Tagespässen, Raumbuchungen und beim Co-Living an Mieten, trägst aber die Miete für die ganze Fläche.
Was ist ein Coworking- oder Co-Living-Space und wie funktioniert das Geschäftsmodell?
Ein Coworking Space ist ein Gemeinschaftsbüro, in dem Menschen aus verschiedenen Firmen Arbeitsplätze tageweise oder im Monatsabo nutzen. Ein Co-Living-Space verbindet möblierte Zimmer mit gemeinsamen Küchen, Wohn- und oft auch Arbeitsflächen.
Du schließt einen Mietvertrag über die ganze Fläche, richtest sie ein und verkaufst sie in kleinen Stücken weiter: Tagespässe, flexible Plätze, feste Schreibtische, Besprechungsräume. Dein Gewinn hängt an der Auslastung, denn die Miete läuft auch, wenn niemand kommt. Wichtiger als Möbel ist eine Gemeinschaft, in die Menschen gern wiederkommen. Website und Buchung laufen über WordPress mit MCP.
Nischen, die nach meiner Einschätzung E tragen: ein Coworking am Bahnhof einer Kleinstadt für Pendler oder Plätze mit Sprechkabinen für Übersetzer. Hypernischen sind ein Werkstatt-Coworking für Fahrradmechaniker mit geteilten Spezialwerkzeugen, ein Co-Living für Pflege-Auszubildende in Kleinstädten und ein Podcast-Coworking mit gedämmtem Studio. Kinderbetreuung im Space braucht eine Erlaubnis des Jugendamts.
Welchen Umsatz kannst du mit einem Coworking- oder Co-Living-Space realistisch erreichen?
Pro Mitglied verdienst du meist 75 bis 275 Euro im Monat, je nach Platz und Zugang. S Davon geht der größte Teil an die Miete der Fläche.
Als realistisches Ziel nach dem ersten Jahr rechne ich bei einem kleinen Space mit 15 bis 20 Plätzen mit 1.000 bis 5.000 Euro Umsatz im Monat. E Mehr geht mit größerer Fläche oder Co-Living-Zimmern. Was Mitglieder heute zahlen, zeigt die Skala:
Tagespässe kosten im Impact Hub Wien 20 Euro, die Woche 80 Euro, jeweils inklusive Umsatzsteuer. S Eine Beispielrechnung: 20 Mitglieder zu durchschnittlich 150 Euro ergeben 3.000 Euro, Tagespässe und Raumbuchungen bringen weitere 1.000 Euro. E
Das heißt für dich: Ein kleiner Coworking Space trägt sich, wenn die Miete niedrig und die Gemeinschaft treu ist; reich macht er allein selten.
Welche Fähigkeiten solltest du initial lernen, um einen Coworking- oder Co-Living-Space zu betreiben?
Am wichtigsten ist Gastgebersein: Menschen kommen wegen der Atmosphäre und bleiben wegen der anderen Mitglieder.
Meine Einschätzung E: 100 % hieße, ohne diese Fähigkeit geht es nicht.
Welche Eckdaten hat ein Coworking- oder Co-Living-Space?
| Klasse und Modelltyp | None · Vermietung, Automaten und Flächen |
|---|---|
| Themenfeld | Arbeit, Produktivität und B2B-Prozesse |
| Startkapital | 5.000 bis 50.000 Euro für einen kleinen Space E |
| Zeit bis zum ersten Euro | 3 bis 6 Monate E |
| Wochenstunden | 21 bis 40 E |
| Zulassungshürde | Anzeigepflicht (Gewerbe); Nutzungsänderung beim Bauamt prüfen, siehe Abschnitt Recht |
| Reichweite nötig | 2 von 5: Umkreis von 20 bis 30 Minuten |
| Passiv-Grad | 2 von 5: Gastgeber muss präsent sein |
| Umsatzklasse | 1.000 bis 5.000 Euro Umsatz im Monat nach einem Jahr, kleiner Space E |
| Wettbewerb | mittel |
| KI-Hebel | 2 von 5 |
| Sinn-Faktor | 4 von 5 |
| Passt zu den Gründertypen | Community-Katalysator, Pragmatischer Macher |
| Wirtschaftszweig (WZ 2025) | 68.20.2 Vermietung, Verpachtung von eigenen oder geleasten Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden. E WZ 2025 ist die amtliche Klassifikation der Wirtschaftszweige (Destatis), nach der dein Gewerbe eingeordnet wird. |
Datenlücke: Durchschnittliche Preise und Auslastung kleiner Coworking Spaces auf dem Land habe ich nicht gefunden; der Bundesverband zählt nur Spaces, keine Plätze. Belastbare Zahlen zu Co-Living in Deutschland fehlen ebenfalls.
Was kostet der Start und wie viel Zeit brauchst du?
Der Start kostet meist 20.000 bis 50.000 Euro E, vor allem für Einrichtung, Umbau und Mietsicherheit. Rechne mit drei bis sechs Monaten bis zum ersten zahlenden Mitglied.
| Baustein | Was es kostet |
|---|---|
| Mietsicherheit und erste Mieten | drei Monatsmieten Kaution plus zwei Monate Anlaufmiete, bei 2.000 Euro rund 10.000 Euro E |
| Einrichtung | 15 bis 20 Arbeitsplätze mit Tisch, Stuhl und Licht, Küche, Netzwerk: 10.000 bis 25.000 Euro E |
| Website und Buchung | ALL-INKL Privat+ 7,95 Euro im Monat für WordPress mit MCP und Buchungs-Plugin (all-inkl.com, gelesen am 29.10.2026) S |
| Zahlungsabwicklung | Stripe 1,5 Prozent plus 0,25 Euro je Zahlung mit Standardkarte aus dem EWR (stripe.com, gelesen am 29.10.2026) S |
Wie startest du mit einem Coworking- oder Co-Living-Space Schritt für Schritt?
Du startest mit einem Test, bevor du einen langen Mietvertrag unterschreibst. CoWorkLand empfiehlt dafür Pop-up-Spaces für drei bis vier Wochen. S
- Nachfrage testen. Für drei bis vier Wochen einen Pop-up-Space in einem leeren Laden oder Gemeindehaus öffnen.
- Nische festlegen. Pendler, Freiberufler, Handwerk oder Co-Living, und dafür die passende Ausstattung wählen.
- Fläche verhandeln. Kurze Laufzeit, mietfreie Monate für den Umbau, Zustimmung zur Untervermietung.
- Rechtliches vorbereiten. Die vier Punkte aus dem Abschnitt Recht: Gewerbe, Nutzungsänderung, Umsatzsteuer, bei Co-Living Mietrecht und Meldebestätigung.
- Mitglieder vorab gewinnen. Gründungsmitglieder mit Rabatt werben, aber erst kassieren, wenn der Space fertig ist.
- Eröffnen und feiern. Mit einem Fest für Nachbarn, Firmen und Gemeinde starten.
Wie findest du Mitglieder für deinen Coworking- oder Co-Living-Space?
Am schnellsten über Menschen, die schon unter ihrer Lage leiden: Pendler mit langen Wegen, Freiberufler, denen zu Hause die Decke auf den Kopf fällt, Firmen ohne Büro vor Ort. Sie kaufen Ruhe, Kontakte und kurze Wege (Pain-Fokus).
Gute Kanäle sind Gemeinde und Wirtschaftsförderung, Firmen mit Pendlern, Vereine und Veranstaltungen im eigenen Space. Laut CoWorkLand entsteht Nachfrage oft erst, wenn das Angebot da ist; Werbung bleibt Daueraufgabe. S
Welche Tools und KI-Werkzeuge helfen beim Betrieb eines Coworking Spaces?
Unverzichtbar ist ein Buchungssystem mit Zugangskontrolle, damit Mitglieder auch ohne dich hineinkommen. Die KI hilft vor allem bei Texten, Events und Auswertungen.
Welche Risiken hat ein Coworking- oder Co-Living-Space?
Das größte Risiko ist der Mietvertrag: Du zahlst die ganze Fläche über Jahre, auch wenn Mitglieder ausbleiben. E Dagegen helfen kurze Laufzeiten, ein Pop-up-Test und eine Miete, die schon bei halber Auslastung gedeckt ist.
Der Markt schrumpft
Von 2025 auf 2026 sank die Zahl der Coworking Spaces in Deutschland um 7,8 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern um 30,2 Prozent (coworkingdeutschland.de). SUmbau teurer als geplant
Maxim Razmakhin unterschätzte die Baukosten in New York (Starter Story, 18.12.2025). SVorverkauf vor Fertigstellung
Razmakhin verkaufte Mitgliedschaften während des Umbaus und nennt das einen Fehler, der mehr Reibung als Schwung brachte (Starter Story). SMietrecht beim Co-Living
In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). A| Ergebnisstreuung | 3 von 5: wie weit Erfolg und Misserfolg auseinanderliegen |
|---|---|
| Regulatorik | 3 von 5 |
| Inhaberabhängigkeit | 4 von 5, Gemeinschaft hängt an der Person vor Ort |
| Wiederkehrender Umsatz | 50 bis 75 Prozent über Monatsmitgliedschaften E |
| KI-Exposition | plus 1, mehr Remote-Arbeit stützt die Nachfrage E |
| Kanalabhängigkeit | 1 von 4 |
Fortbestand: Von Gründungen mit Startkapital von 5.000 bis 50.000 Euro sind nach fünf Jahren 68 Prozent aktiv (KfW-Gründungsmonitor 2025). S 2025 gab es 69 Unternehmensinsolvenzen je 10.000 Unternehmen (Destatis, 13.03.2026). A
Praxisbeispiel: Wie Maxim Razmakhin in New York einen Club für Gründer eröffnete
Im Interview mit Starter Story (18.12.2025) erzählt Maxim Razmakhin, wie er Resident aufbaute, einen Arbeitsort nur für Mitglieder in New York, vor allem für Gründer aus KI und Produktentwicklung. Kurz nach der Eröffnung lag der wiederkehrende Monatsumsatz bei 50.000 Dollar. S
- So kam er auf die Geschäftsidee
- Ihm fiel auf, dass viele Coworking Spaces ihre Gemeinschaft verloren hatten und nur noch Schreibtische vermieteten. Er war die Arbeit allein im Homeoffice leid. Die Nachfrage prüfte er an der Auslastung in Manhattan und anderen Städten.
- So fing es an
- Vom Plan bis zur Eröffnung am 20.11.2025 verging rund ein Jahr. Ein passender Vermieter habe ihm mehr Ärger erspart, als man denkt, sagt er; Fläche, Miete und Startkapital nennt er nicht.
- So gewinnt er Kunden
- Vor allem über Empfehlungen, die laut ihm besser wirken als jede bezahlte Werbung. Dazu kommen LinkedIn-Beiträge, Partnerschaften mit Investoren, kleine Events und kostenlose Tagespässe für Gründer und Geldgeber.
- Das ging schief
- Er unterschätzte die Baukosten in New York. Außerdem verkaufte er Mitgliedschaften schon während des Umbaus, was mehr Reibung als Schwung brachte; er stoppte den Verkauf und eröffnete erst nach der Fertigstellung.
- So schnell ist er gewachsen
- Gestartet im November 2024, eröffnet im November 2025, kurz danach 50.000 Dollar wiederkehrender Umsatz im Monat, mit ihm und einer weiteren Person im Team. S
- Sein Rat
- Nicht das falsche Kapital aufnehmen, denn nicht jedes Geschäft braucht Investoren. Erst richtig wachsen, dann schnell. Ein oder zwei Kanäle wählen, auf denen die Kunden schon sind.
- Was du daraus mitnimmst
- Für dich in Deutschland heißt das: Eine klare Zielgruppe und Gastfreundschaft wie im Hotel sind der Unterschied zu reinen Schreibtischvermietern, auch in einer Kleinstadt. E New Yorker Preise sind nicht übertragbar. Die Zahlen sind Selbstauskünfte und nicht geprüft.
Zur Quellenlage: Die Quellenlage ist dünn: eine Quelle, ein Interview kurz nach der Eröffnung. Die Überschrift nennt 600.000 Dollar im Jahr, das ist der hochgerechnete Monatsumsatz, kein abgeschlossenes Jahr.
Quelle: Starter Story: My NYC Co-Working Business Makes $600K/Year (Maxim Razmakhin), 18.12.2025, gelesen am 01.11.2026. starterstory.com
Welche Beispiele für Coworking- und Co-Living-Spaces gibt es in Deutschland, Österreich und der Schweiz?
Das stärkste Beispiel ist betahaus aus Berlin: Der Space nennt sich selbst Europas ersten Coworking Space, gegründet 2009, und verlangt heute 125 Euro netto für die Club-Mitgliedschaft (betahaus.com, gelesen am 01.11.2026). S
- CoWorkLand eG ist eine Genossenschaft für Coworking auf dem Land mit Orten wie Süderbrarup, Hemau und Rendsburg und testet Standorte mit Pop-up-Spaces (coworkland.de, gelesen am 01.11.2026). S
- Impact Hub Wien bietet Mitgliedschaften von 30 bis 275 Euro im Monat und Tagespässe für 20 Euro an (vienna.impacthub.net, gelesen am 01.11.2026). S
- Resident Company Club aus New York von Maxim Razmakhin; ausführlich im Praxisbeispiel oben.
Was musst du rechtlich bei einem Coworking- oder Co-Living-Space beachten?
Vier Dinge klärst du, bevor du den Mietvertrag unterschreibst. Das Wichtigste: Die Fläche muss für Büro- oder Wohnnutzung genehmigt sein.
- Gewerbe anmelden beim Gewerbeamt.
- Nutzung prüfen beim Bauamt, bevor du aus einem Laden ein Büro machst.
- Umsatzsteuer klären für Mieten, Mitgliedschaften und Leistungen.
- Beim Co-Living Mietrecht beachten: Mietpreisbremse und Meldebestätigung.
Die Details mit Paragrafen und Fristen
Gewerbe: Den Betrieb zeigst du beim Gewerbeamt an (§ 14 Abs. 1 GewO). A
Nutzungsänderung: Wird aus einem Laden oder einer Wohnung ein Gemeinschaftsbüro, kann eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung nötig sein; die Regeln stehen im Baurecht des jeweiligen Landes. Den aktuellen Stand musst du gegebenenfalls zum Start mit dem Bauamt abklären.
Umsatzsteuer: Ob deine Leistungen als steuerfreie Vermietung oder steuerpflichtige Dienstleistung gelten, musst du gegebenenfalls mit deinem Steuerberater abklären.
Co-Living: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). A Als Wohnungsgeber bestätigst du den Einzug für die Anmeldung (§ 19 BMG). A In Österreich und der Schweiz gelten eigene Miet- und Baurechte; den Stand musst du gegebenenfalls abklären.
Keine Rechtsberatung: Lass Verträge und Pflichten einmal fachlich prüfen.
Für wen passt ein Coworking- oder Co-Living-Space und für wen nicht?
Es passt zum Community-Katalysator, der Menschen zusammenbringt und gern Gastgeber ist, und zum pragmatischen Macher, der Umbau, Verträge und Alltag organisiert. Gut ist es für Menschen mit günstiger Fläche und Rückhalt in der Gemeinde.
Lass es, wenn
- du keine Lust hast, jeden Tag ansprechbar zu sein,
- du einen langen Mietvertrag ohne Rücklagen unterschreiben müsstest,
- du ein Geschäft suchst, das ohne dich vor Ort läuft.
Welche Fragen stellen Menschen am häufigsten zu einem Coworking- oder Co-Living-Space?
Was kostet ein Platz im Coworking Space?
Im Impact Hub Wien kostet der Tagespass 20 Euro, Mitgliedschaften 30 bis 275 Euro im Monat; im betahaus Berlin 125 bis 275 Euro netto (gelesen am 01.11.2026). S
Wie viele Coworking Spaces gibt es in Deutschland?
Laut Bundesverband Coworking Spaces 1.962 im Jahr 2026, nach rund 2.100 im Vorjahr (coworkingdeutschland.de, Stand September 2026). S
Lohnt sich ein Coworking Space auf dem Land?
Das hängt am Bedarf vor Ort; CoWorkLand empfiehlt einen Test mit einem Pop-up-Space für drei bis vier Wochen. S
Welche Geschäftsideen ähneln einem Coworking- oder Co-Living-Space?
Simon Hubert
Gründer von x8, Agenturgründer seit 2011
Simon Hubert hat 2011 seine erste Digitalagentur gegründet und betreut seitdem Websites, Sichtbarkeit und Abläufe für kleine und mittlere Betriebe in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Er hält einen Master in Business Informatics der Universität Mannheim und ist seit über 20 Jahren in Digitalisierung und IT unterwegs, mehrere Jahre davon in Großkonzernen. Mit x8 prüft er Geschäftsideen so, wie er es für sich selbst tun würde: mit belastbaren Zahlen, nachvollziehbaren Quellen und einer Rechnung, die du Schritt für Schritt selbst nachprüfen kannst.
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Jede Zahl trägt ein Kennzeichen. Fährst du mit der Maus darüber, steht die Herkunft im Klartext. Was ich selbst gerechnet oder eingeschätzt habe, ist immer mit E markiert und im Text begründet.
Quellen und Prüfstand: alle Angaben geprüft am 2. November 2026
- Starter Story: My NYC Co-Working Business Makes $600K/Year (Maxim Razmakhin), 18.12.2025, gelesen am 01.11.2026. starterstory.com
- Bundesverband Coworking Spaces Deutschland: Zahlen, Stand September 2026, gelesen am 01.11.2026. coworkingdeutschland.de
- Bundesverband Coworking Spaces Deutschland: Startseite, gelesen am 01.11.2026. bundesverband-coworking.de
- Impact Hub Wien: Memberships, gelesen am 01.11.2026. vienna.impacthub.net
- betahaus: Coworking Memberships Berlin, gelesen am 01.11.2026. betahaus.com
- CoWorkLand eG: Startseite, gelesen am 01.11.2026. coworkland.de
- CoWorkLand Newsletter: Coworking in Sachsen-Anhalt #3, 14.07.2021, gelesen am 01.11.2026. buttondown.com
- Bundesministerium der Justiz: § 556d BGB, gelesen am 01.11.2026. gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Justiz: § 19 Bundesmeldegesetz, gelesen am 01.11.2026. gesetze-im-internet.de
- ALL-INKL: Tarife, gelesen am 29.10.2026. all-inkl.com
- Stripe: Preise, gelesen am 29.10.2026. stripe.com
- Destatis: Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2025. destatis.de
Änderungsprotokoll: 2. November 2026 Erstfassung.