Samstagvormittag vor einem Einfamilienhaus am Ortsrand. Drei Paare warten auf die Besichtigung, die Verkäuferin steht nervös in der Küche. Die Maklerin trägt eine Jacke mit dem Logo einer großen Marke und hat die Unterlagen schon digital verschickt.
Bei diesem Geschäftsmodell eröffnest du ein Maklerbüro unter dem Dach eines Franchisesystems und nutzt dessen Marke, Software und Ausbildung. Century 21 nennt 3.700 Euro Einstiegsgebühr und ab 15.000 Euro Investition. S
Bei einem Haus wird oft eine Provision von 5,95 bis 7,14 Prozent fällig, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. S Vom Anteil des Büros will aber auch das System seinen Teil. Hier liest du, was bei dir bleibt.
Kurz gesagt: Bei dem Geschäftsmodell Immobilienmakler-Franchise eröffnen startest du ein Maklerbüro unter der Marke eines Franchisesystems und nutzt dessen Software, Werbung und Ausbildung. Du vermittelst Häuser und Wohnungen, verdienst an der Provision und gibst dem System einen Anteil ab.
Was ist ein Immobilienmakler-Franchise und wie funktioniert das Geschäftsmodell?
Ein Immobilienmakler-Franchise ist ein Maklerbüro, das du selbstständig unter der Marke eines Franchisegebers führst, also eines Systems mit Name, Handbuch und Software. Du gewinnst Verkäufer, vermarktest ihre Immobilien und erhältst die Provision, von der das System einen Anteil bekommt.
Die Modelle unterscheiden sich stark: Bei Von Poll gibt es keine Einstiegsgebühr, Partner erhalten 80 Prozent der Provision. S Century 21 verlangt 390 Euro Servicegebühr im Monat plus 8,5 Prozent der Umsätze. S RE/MAX setzt auf Büros, in denen fünf bis 50 selbstständige Makler arbeiten. S
Auch im System kannst du dich spezialisieren. E Denkbar sind Resthöfe mit Weide für Menschen mit Pferden, Praxisräume für Ärzte, die einen Nachfolger suchen, und Häuser von Erbengemeinschaften, bei denen du Termine und Unterlagen für alle Erben ordnest. Rechtsberatung gehört nicht dazu. Dazu kommt der Hausverkauf älterer Menschen, die in eine kleinere Wohnung ziehen.
Welchen Umsatz kannst du mit einem Immobilienmakler-Franchise realistisch erreichen?
Du verdienst je verkaufter Immobilie: In vielen Bundesländern zahlen Käufer und Verkäufer je bis zu 3,57 Prozent inklusive Steuer. S Bei einem Haus für 350.000 Euro sind das rund 21.000 Euro netto für beide Seiten. E
Als realistisches Ziel nach einem Jahr rechne ich mit acht Verkäufen im Jahr, also rund 14.000 Euro Provision im Monat. E Mehr kommt meist erst mit angestellten oder freien Maklern im Büro. E So viel kostet der Einstieg je nach System:
Die Provision ist geteilt: Verspricht eine Partei beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses Lohn, muss sich die andere zum gleichen Betrag verpflichten (§ 656c BGB). A 7,14 Prozent sind dabei kein gesetzlicher Höchstwert, sondern ein marktüblicher. S
Das heißt für dich: Ein Maklerbüro im System kann gut tragen, aber nur, wenn du jeden Monat neue Verkaufsaufträge holst.
Welche Fähigkeiten solltest du initial lernen, um erfolgreich ein Immobilienmakler-Franchise führen zu können?
Am wichtigsten ist, Eigentümer von dir als Makler zu überzeugen. Gleich danach kommt eine Bewertung, die dem Markt standhält.
Meine Einschätzung E: 100 % hieße, ohne diese Fähigkeit geht es nicht.
Welche Eckdaten hat ein Immobilienmakler-Franchise?
| Klasse und Modelltyp | K6 Übernahme Mittelstand · Franchise und Systemeinstieg |
|---|---|
| Themenfeld | Haus, Wohnen und Garten |
| Startkapital | 5.000 bis 50.000 Euro je nach System, etwa ab 15.000 Euro bei Century 21 S; RE/MAX nennt 100.000 Euro Gesamtinvestition S |
| Zeit bis zum ersten Euro | 3 bis 6 Monate bis zum ersten Notartermin E |
| Wochenstunden | über 40, oft am Wochenende E |
| Zulassungshürde | Sachkunde oder Erlaubnis: Maklererlaubnis nach § 34c GewO, siehe Abschnitt Recht |
| Reichweite nötig | 4 von 5: du brauchst Bekanntheit im Ort |
| Passiv-Grad | 1 von 5: jede Provision hängt an deiner Arbeit |
| Umsatzklasse | 5.000 bis 20.000 Euro im Monat nach einem Jahr E |
| Wettbewerb | hoch |
| KI-Hebel | 3 von 5 |
| Sinn-Faktor | 2 von 5 |
| Passt zu den Gründertypen | Detailverliebter Fachexperte |
| Wirtschaftszweig (WZ 2025) | 68.31.1 Vermittlung von Wohngrundstücken, Wohngebäuden und Wohnungen für Dritte; bei Gewerbeimmobilien 68.31.2. E WZ 2025 ist die amtliche Klassifikation der Wirtschaftszweige (Destatis), nach der dein Gewerbe eingeordnet wird. |
| Darf ich das führen? | Ja, als Quereinsteiger mit Maklererlaubnis nach § 34c GewO A; Von Poll erwartet volle Konzentration, kein Nebenerwerb S |
| Personal geht mit über | Beim Neustart meist niemand; RE/MAX-Büros wachsen auf fünf bis 50 selbstständige Makler S |
| Kaufpreisband | Einstiegsgebühr 0 Euro (Von Poll) bis ab 10.000 Euro (immomaxx) S; Investition 15.000 bis 100.000 Euro S |
| Typischer Finanzierungsweg | meist Eigenkapital ab 20.000 Euro S; laufend 20 Prozent der Provision bei Von Poll, 8,5 Prozent plus 390 Euro bei Century 21 S; Vertrag bei Von Poll zehn Jahre plus optional fünf S |
| Arbeitslast im ersten Jahr | hoch: Vollzeit mit Abend- und Wochenendterminen E |
Datenlücke: Durchschnittliche Provisionsumsätze je Büro nennen die Systeme öffentlich nicht. Laufende Gebühren von RE/MAX und Engel und Völkers habe ich nicht gefunden.
Was kostet der Start und wie viel Zeit brauchst du?
Der Start kostet je nach System ab 15.000 Euro bei Century 21 bis 100.000 Euro bei RE/MAX. S Plane Rücklagen für drei bis sechs Monate ohne Provision ein. E
| Baustein | Was es kostet |
|---|---|
| Einstiegsgebühr | Century 21 3.700 Euro (fuer-gruender.de, Oktober 2025), Von Poll keine (von-poll.com, gelesen am 30.10.2026) S |
| Eigenkapital | RE/MAX 75.000 Euro (lexpress-franchise.com), laut fuer-gruender.de ab 20.000 Euro; immomaxx 20.000 Euro S |
| Laufende Gebühr | Century 21 390 Euro plus 8,5 Prozent, immomaxx 6 Prozent plus 4 Prozent Werbung S |
| Kredit | ERP-Gründerkredit StartGeld bis 200.000 Euro (KfW, gelesen am 30.10.2026) S |
Wie startest du ein Immobilienmakler-Franchise Schritt für Schritt?
Du beantragst die Maklererlaubnis, wählst ein System nach dessen Provisionsanteil und baust vom ersten Tag an Kontakte zu Eigentümern auf.
- Systeme vergleichen. Einstiegsgebühr, laufenden Anteil und Gebietsschutz von drei Systemen gegenrechnen.
- Rechtliches vorbereiten. Erlaubnis nach § 34c GewO, Vertrag prüfen, Aufklärung einfordern, Geldwäschepflichten klären.
- Partner befragen. Drei Büros nach Verkäufen im ersten Jahr und Kosten fragen.
- Gebiet wählen. Eine Region, in der du Menschen kennst und Preise einschätzen kannst.
- Kontakte aufbauen. Banken, Steuerberater, Hausverwaltungen und Bestatter als Empfehlungsgeber besuchen.
- Rücklage sichern. Sechs Monate Lebenshaltung zurücklegen, weil die erste Provision erst nach dem Notartermin kommt. E
Wie findest du die ersten Kunden für ein Immobilienmakler-Franchise?
Kaufinteressenten kommen über Portale fast von allein; knapp sind Verkäufer. Am schnellsten gewinnst du Eigentümer in einer Umbruchsituation, etwa nach einem Erbfall oder vor dem Umzug ins Alter, die Hilfe statt Werbung brauchen.
17 Prozent der Franchisesysteme gehören zu Handwerk, Bau und Immobilienwirtschaft (Deutscher Franchiseverband, April 2025). S Für die ersten Aufträge helfen Empfehlungen aus deinem Umfeld, Kooperationen mit Banken und eine kostenlose Wertermittlung als Einstieg. E
Welche Tools und KI-Werkzeuge helfen bei einem Immobilienmakler-Franchise?
Maklersoftware und Bewertungswerkzeug liefert meist das System; dein eigenes Werkzeug ist eine Kontaktliste mit Eigentümern, die du regelmäßig anrufst.
Welche Risiken hat ein Immobilienmakler-Franchise?
Das größte Risiko: Es kommen monatelang keine Verkaufsaufträge, während Gebühren und Miete laufen. Dagegen hilft eine Rücklage und ein System ohne hohe Fixgebühr.
Lange ohne Provision
Lohn gibt es erst mit dem Kaufvertrag; zwischen Auftrag und Notar vergehen oft Monate. ELange Bindung
Von Poll nennt zehn Jahre Vertragslaufzeit plus optional fünf (von-poll.com, gelesen am 30.10.2026). SFormfehler kosten Provision
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform (§ 656a BGB). AErlaubnis kann fehlen
Die Erlaubnis wird versagt bei fehlender Zuverlässigkeit oder ungeordneten Vermögensverhältnissen (§ 34c Abs. 2 GewO). A| Ergebnisstreuung | 5 von 5: ein Verkauf mehr oder weniger zählt |
|---|---|
| Regulatorik | 3 von 5 |
| Inhaberabhängigkeit | 5 von 5, Eigentümer vertrauen dir persönlich |
| Wiederkehrender Umsatz | keiner: jeder Verkauf ist einmalig E |
| KI-Exposition | −1, Portale und KI-Bewertungen drücken auf einfache Aufträge E |
| Kanalabhängigkeit | 3 von 4 |
Fortbestand: Von Gründungen mit Startkapital von 5.000 bis 50.000 Euro sind nach fünf Jahren 68 Prozent aktiv (KfW-Gründungsmonitor 2025). S 2025 gab es 69 Unternehmensinsolvenzen je 10.000 Unternehmen (Destatis, 13.03.2026). A
Praxisbeispiel: Wie Elissa Williams mitten in der Pandemie ein eigenes RE/MAX-Büro eröffnete
In einem Porträt auf der Newsseite von RE/MAX erzählt Elissa Williams, wie sie im März 2020 in Templeton im US-Bundesstaat Kalifornien ihr eigenes RE/MAX-Büro eröffnet hat. Sie arbeitet seit rund 20 Jahren in der Immobilienbranche. Umsätze, Verkäufe oder die Zahl ihrer Makler nennt das Porträt nicht.
- So kam sie auf die Geschäftsidee
- Sie kam im Jahr 2000 zu RE/MAX, als sie bei einer Steuerkanzlei die Buchhaltung für ein RE/MAX-Büro machte. Danach wurde sie dort Büroleiterin und half beim Wachstum. Im März 2020 wurde ihre Stelle gestrichen, und sie entschied sich für ein eigenes Büro.
- So fing es an
- Sie eröffnete das Büro neu, statt eines zu kaufen. Bewusst verkauft sie nicht selbst, sondern baut ein Büro aus Maklerinnen und Maklern auf. Gewonnen hat sie sie mit Telefonaten und Videogesprächen.
- Ihre größte Hürde
- Der Start fiel in die Pandemie: Unklar war, ob Immobilienvermittlung als systemrelevant gilt, es gab Schließungen, Abstandsregeln und keine Besichtigungen vor Ort.
- Diese Werkzeuge nutzt sie
- Websites für ihre Makler, eine App, um mit Kontakten in Verbindung zu bleiben, und ein Werkzeug von RE/MAX für Anzeigen und Beiträge zu Objekten.
- Ihr Rat
- Positiv bleiben half ihr durch die schwierige Zeit. Makler suchen nach ihrer Erfahrung eine Leitung, die sich um sie kümmert, im Ort präsent ist und Schulungen bietet.
- Was du daraus mitnimmst
- Für ein Maklerbüro im System heißt das: Wer selbst nicht verkauft, muss gute Makler gewinnen und halten, und genau das wird zur Hauptarbeit. E In Deutschland brauchst du für beides die Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Angaben sind Selbstauskünfte aus einer Veröffentlichung des Franchisegebers.
Zur Quellenlage: Die Quellenlage ist dünn: Es gibt nur dieses eine Porträt, und es erschien auf der Newsseite des Franchisegebers selbst. Zahlen zu Umsatz, Provision oder Team fehlen ganz; das Wachstum beschreibt der Text nur als „neue Ebene in zwei Jahren“.
Quelle: RE/MAX News: Broker Spotlight, Q&A with Manager-turned-Broker/Owner Elissa Williams, 16.05.2022, gelesen am 30.10.2026. news.remax.com
Welche Beispiele für ein Immobilienmakler-Franchise gibt es in Deutschland, Österreich und der Schweiz?
Ein großes Beispiel ist RE/MAX: Das System nennt rund 200 Büros in Deutschland und rund 900 Makler als Franchisenehmer (fuer-gruender.de, gelesen am 30.10.2026). S
- Von Poll Immobilien nennt über 1.500 Immobilienprofis an mehr als 400 Standorten in Europa, darunter fünf Shops in Österreich, etwa in Kitzbühel und Linz (von-poll.com, gelesen am 30.10.2026). S
- Century 21 Deutschland hat rund 90 Standorte und verlangt 50 Prozent Eigenkapital (fuer-gruender.de, Oktober 2025). S
- RE/MAX Success in Templeton, USA steht unten im Praxisbeispiel.
Was musst du rechtlich bei einem Immobilienmakler-Franchise beachten?
Ohne Erlaubnis nach § 34c GewO darfst du nicht als Makler arbeiten, auch nicht unter einer großen Marke. Den Franchisevertrag prüft vor der Unterschrift ein Fachanwalt.
- Maklererlaubnis beantragen: Zuverlässigkeit und geordnete Finanzen nachweisen.
- Vertrag prüfen lassen: Laufzeit, Anteil, Gebiet und Kündigung.
- Provision richtig vereinbaren: Textform und gleiche Teilung bei Häusern und Wohnungen.
- Geldwäsche: Identität der Kunden prüfen und dokumentieren.
Die Details mit Paragrafen und Fristen
Maklererlaubnis: Wer gewerbsmäßig Grundstücke oder Wohnräume vermittelt, braucht eine Erlaubnis; sie wird versagt ohne Zuverlässigkeit oder bei ungeordneten Vermögensverhältnissen (§ 34c Abs. 1 und 2 GewO). A Die Weiterbildungspflicht nach Absatz 2a nennt der Gesetzestext nur für Wohnimmobilienverwalter; den Stand musst du gegebenenfalls zum Start abklären.
Textform und Halbteilung: Maklerverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedürfen der Textform (§ 656a BGB) A; beide Parteien zahlen gleich viel (§ 656c BGB). A
Geldwäschegesetz: Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG). A
Franchisevertrag: Pflichten zur Rücksicht entstehen schon mit Vertragsverhandlungen (§ 311 Abs. 2 BGB). A Österreich und die Schweiz habe ich nicht geprüft.
Keine Rechtsberatung: Lass Verträge und Pflichten einmal fachlich prüfen.
Für wen passt ein Immobilienmakler-Franchise und für wen nicht?
Es passt zum detailverliebten Fachexperten, der Lagen, Preise und Verträge genau kennt, und zum pragmatischen Macher, der gern telefoniert und Termine abarbeitet. Gut passt es, wenn du in deiner Region viele Menschen kennst.
Lass es, wenn
- du ein festes Einkommen ab dem ersten Monat brauchst,
- dir Abend- und Wochenendtermine dauerhaft zu viel sind,
- du keine Erlaubnis nach § 34c GewO bekommen kannst.
Welche Fragen stellen Menschen am häufigsten zum Immobilienmakler-Franchise?
Was kostet ein Immobilienmakler-Franchise?
Von keiner Einstiegsgebühr bei Von Poll bis 100.000 Euro Gesamtinvestition bei RE/MAX laut lexpress-franchise.com. S Dazu kommt ein laufender Anteil an der Provision.
Kann ich ohne Erfahrung Makler im Franchise werden?
Ja, RE/MAX und Von Poll nehmen Quereinsteiger. S Die Erlaubnis nach § 34c GewO brauchst du trotzdem. A
Wie viel Provision bekommt ein Makler?
Üblich sind 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Steuer, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer (baufi24.de, 28.04.2026). S
Welche Geschäftsideen ähneln dem Immobilienmakler-Franchise?
Simon Hubert
Gründer von x8, Agenturgründer seit 2011
Simon Hubert hat 2011 seine erste Digitalagentur gegründet und betreut seitdem Websites, Sichtbarkeit und Abläufe für kleine und mittlere Betriebe in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Er hält einen Master in Business Informatics der Universität Mannheim und ist seit über 20 Jahren in Digitalisierung und IT unterwegs, mehrere Jahre davon in Großkonzernen. Mit x8 prüft er Geschäftsideen so, wie er es für sich selbst tun würde: mit belastbaren Zahlen, nachvollziehbaren Quellen und einer Rechnung, die du Schritt für Schritt selbst nachprüfen kannst.
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Jede Zahl trägt ein Kennzeichen. Fährst du mit der Maus darüber, steht die Herkunft im Klartext. Was ich selbst gerechnet oder eingeschätzt habe, ist immer mit E markiert und im Text begründet.
Quellen und Prüfstand: alle Angaben geprüft am 30. Oktober 2026
- Von Poll Immobilien: Neue Partner gesucht, Lizenzmodell Österreich, gelesen am 30.10.2026. von-poll.com
- für-gründer.de: Franchise mit RE/MAX, gelesen am 30.10.2026. fuer-gruender.de
- L’Express Franchise: RE/MAX Germany, gelesen am 30.10.2026. lexpress-franchise.com
- für-gründer.de: Franchise bis 5.000 Euro, aktualisiert 04.11.2025, gelesen am 30.10.2026. fuer-gruender.de
- Franchise-Net über dia.de: immomaxx Deutschland, undatiert, gelesen am 30.10.2026. dia.de
- baufi24.de: Maklerprovision nach Bundesländern, aktualisiert 28.04.2026, gelesen am 30.10.2026. baufi24.de
- Destatis: Wohnen, Themenseite, gelesen am 30.10.2026. destatis.de
- Deutscher Franchiseverband: Franchisewirtschaft 2024, Studie, April 2025, gelesen am 30.10.2026. franchiseverband.com
- GewO § 34c, Makler, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- BGB § 656a, Textform, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- BGB § 656c, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Geldwäschegesetz § 2, Verpflichtete, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- BGB § 311, Schuldverhältnisse, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- KfW: ERP-Gründerkredit StartGeld, gelesen am 30.10.2026. kfw.de
- RE/MAX News: Broker Spotlight, Q&A with Elissa Williams, 16.05.2022, gelesen am 30.10.2026. news.remax.com
Änderungsprotokoll: 30. Oktober 2026 Erstfassung; 31. Oktober 2026 Wirtschaftszweig (WZ 2025) präzisiert.