Donnerstagabend, halb acht, im Nebenraum einer Gaststätte. Zwanzig Eigentümer sitzen an langen Tischen, vorn erklärt ein Verwalter Mitte sechzig die Jahresabrechnung. Er sucht seit Monaten einen Nachfolger.
Wer eine Hausverwaltung übernimmt, kauft Verwalterverträge für Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietshäuser, bezahlt pro Einheit und Monat. Im Schnitt lag die Vergütung für eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft 2025 bei 29,12 Euro im Monat. S
Die Nachfrage ist da: 85 Prozent der befragten Verwalter melden viel oder sehr viel Arbeit. S Trotzdem ist dir nach dem Kauf kein Vertrag sicher, denn Eigentümer können ihren Verwalter jederzeit abberufen. A Hier liest du, was ein Bestand wert ist und wie du ihn hältst.
Kurz gesagt: Bei dem Geschäftsmodell „Hausverwaltung übernehmen“ kaufst du einen bestehenden Verwaltungsbetrieb mit Mandaten für Eigentümergemeinschaften und Mietshäuser und verdienst an monatlichen Gebühren je Wohnung. Entscheidend ist, dass die Eigentümer dem neuen Inhaber vertrauen und ihn erneut bestellen.
Was bedeutet es, eine Hausverwaltung zu übernehmen, und wie funktioniert das Geschäftsmodell?
Die Übernahme einer Hausverwaltung ist der Kauf eines bestehenden Verwaltungsbetriebs mit laufenden Mandaten, also Aufträgen von Eigentümergemeinschaften und Vermietern. Bezahlt wird der Betrieb über eine feste Vergütung je Einheit und Monat, dazu kommen Sonderleistungen wie Bauprojekte.
Du kaufst entweder die Anteile einer GmbH (Share Deal) oder einzelne Werte wie Verträge, Software und Akten (Asset Deal). Beim Asset Deal rechnest du besser damit, dass jede Eigentümergemeinschaft dich neu bestellt. E
Nach dem Kauf lohnt eine Spezialisierung E: kleine Eigentümergemeinschaften unter zehn Wohnungen, die große Verwalter meiden, oder Mietverwaltung für Erben, die weit weg wohnen. Zwei Hypernischen: Garagenhöfe mit vielen Einzeleigentümern und Ferienwohnungsanlagen an der Küste, deren Eigentümer kaum vor Ort sind.
Welchen Umsatz kannst du mit der Übernahme einer Hausverwaltung realistisch erreichen?
Den Umsatz kaufst du mit: je Wohnung meist 30 bis 48 Euro brutto im Monat für neue WEG-Verträge. S Im Schnitt verwalten Betriebe 1.235 Einheiten, 38,5 Prozent aber weniger als 400. S
Als realistisches Ziel rechne ich mit rund 600 Einheiten, also etwa 216.000 Euro Grundvergütung im Jahr, mit Sonderleistungen bis zu 250.000 Euro. E Mehr geht meist nur mit einem zweiten Bestand. E
Neue Verträge liegen im Schnitt etwa 5 Euro netto über alten. S Bei 600 Einheiten bringt das rund 36.000 Euro mehr im Jahr. E
Das heißt für dich: Der Bestand bringt Umsatz ab dem ersten Tag, den Gewinn steigerst du über neue Verträge und bessere Preise.
Welche Fähigkeiten solltest du initial lernen, um erfolgreich eine übernommene Hausverwaltung führen zu können?
Am wichtigsten ist der Umgang mit Eigentümern: Wer eine Versammlung ruhig durch einen Streit führt, wird wiedergewählt. Gleich danach kommen Buchhaltung und das Wohnungseigentumsrecht.
Meine Einschätzung E: 100 % hieße, ohne diese Fähigkeit geht es nicht.
Welche Eckdaten hat die Übernahme einer Hausverwaltung?
| Klasse und Modelltyp | K6 Übernahme Mittelstand · Unternehmensnachfolge im Mittelstand |
|---|---|
| Themenfeld | Haus, Wohnen und Garten |
| Startkapital | 50.000 bis 250.000 Euro Kaufpreis, eigenes Geld ab rund 40.000 Euro E |
| Zeit bis zum ersten Euro | 6 bis 12 Monate für Suche, Erlaubnis und Kauf, Umsatz ab dem Übergabetag E |
| Wochenstunden | über 40 im ersten Jahr, oft abends E |
| Zulassungshürde | Sachkunde oder Erlaubnis: Erlaubnis nach § 34c GewO mit Berufshaftpflicht und Weiterbildung, siehe Abschnitt Recht |
| Reichweite nötig | 1 von 5: Objekte in Fahrtweite |
| Passiv-Grad | 2 von 5: mit angestellten Verwaltern teilweise abgebbar |
| Umsatzklasse | über 20.000 Euro im Monat bei größeren Beständen; Zielbetrieb rund 18.000 bis 21.000 Euro E |
| Wettbewerb | mittel |
| KI-Hebel | 3 von 5 |
| Sinn-Faktor | 3 von 5 |
| Passt zu den Gründertypen | Pragmatischer Macher |
| Wirtschaftszweig (WZ 2025) | 68.32.1 Verwaltung von Wohngrundstücken, Wohngebäuden und Wohnungen für Dritte; bei Gewerbeobjekten 68.32.2 Verwaltung von Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden für Dritte. E WZ 2025 ist die amtliche Klassifikation der Wirtschaftszweige (Destatis), nach der dein Gewerbe eingeordnet wird. |
| Darf ich das führen? | Ja, mit Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO; eine Fachprüfung ist dafür nicht vorgeschrieben A |
| Personal geht mit über | Beim Asset Deal gehen die Arbeitsverhältnisse über (§ 613a BGB) A |
| Kaufpreisband | rund 180.000 bis 240.000 Euro bei 600 Einheiten, drei- bis vierfacher Jahresüberschuss vor Inhabergehalt E |
| Typischer Finanzierungsweg | Hausbank mit ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge und Bürgschaft S plus Darlehen des Verkäufers E |
| Arbeitslast im ersten Jahr | hoch, im ersten Jahr Vollzeit und viele Abendtermine E |
Datenlücke: Veröffentlichte Kaufpreise oder Faktoren für Hausverwaltungen habe ich nicht gefunden, ebenso keine amtliche Zahl, wie viele Hausverwaltungen es gibt.
Was kostet der Start und wie viel Zeit brauchst du?
Der Start kostet vor allem den Eigenanteil am Kaufpreis, bei kleinen Beständen ab rund 40.000 Euro. E Plane sechs bis zwölf Monate ein, denn die Erlaubnis nach § 34c GewO brauchst du vor der Übergabe.
| Baustein | Was es kostet |
|---|---|
| Berufshaftpflicht | Mindestens 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro im Jahr (§ 15 Abs. 2 MaBV, gelesen am 30.10.2026) A |
| Kredit für kleinere Käufe | ERP-Gründerkredit StartGeld bis 200.000 Euro, 80 Prozent Haftungsfreistellung (KfW, 27.10.2026) S |
| Kredit für größere Käufe | ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge bis 500.000 Euro, mit 100-Prozent-Bürgschaft (IHK Dresden, gelesen am 30.10.2026) S |
| Weiterbildung | 20 Stunden in drei Kalenderjahren, auch für Beschäftigte (§ 34c Abs. 2a GewO) A |
Wie übernimmst du eine Hausverwaltung Schritt für Schritt?
Du startest mit der Erlaubnis und einem klaren Suchprofil und prüfst jeden Bestand an den Laufzeiten der Bestellungen. Entscheidend ist, dass der Verkäufer dich persönlich vorstellt.
- Suchprofil festlegen. Region, Größe und Mischung aus WEG- und Mietverwaltung bestimmen.
- Bestände finden. Nachfolgezentralen der Kammern, nexxt-change und Verwalterverbände fragen.
- Bestand prüfen. Laufzeiten der Bestellungen, Vergütung je Einheit und offene Rechtsstreite ansehen.
- Rechtliches vorbereiten. Die vier Punkte aus dem Abschnitt Recht: Erlaubnis, Versicherung und Weiterbildung, Kaufform und Neubestellung, Betriebsübergang.
- Finanzierung sichern. Hausbank, Förderkredit, Bürgschaftsbank und Verkäuferdarlehen kombinieren.
- Übergabe begleiten. Der Verkäufer stellt dich in jeder Versammlung vor, gern noch einige Jahre als Angestellter. E
- Verträge erneuern. Bei jeder Neubestellung die Vergütung an aktuelle Marktpreise anpassen.
Wie findest du die passende Hausverwaltung und neue Mandate?
Mandate bringst du mit dem Kauf mit. Den Betrieb findest du über das Problem des Verkäufers: Er will seine Eigentümer gut versorgt wissen. Wer eine geordnete Übergabe anbietet, hat oft die besseren Karten. E
Neue Mandate kommen über Empfehlungen von Beiräten, Maklern und Steuerberatern. Ein Fünftel der Verwalter will den Bestand verkleinern S; diese Gruppe gibt Häuser ab.
Welche Tools und KI-Werkzeuge helfen bei der Übernahme einer Hausverwaltung?
Unverzichtbar ist eine Verwaltersoftware für Buchhaltung, Abrechnung und Eigentümerportal. Die KI hilft bei Protokollen, Mails und beim Prüfen von Unterlagen.
Welche Risiken hat die Übernahme einer Hausverwaltung?
Das größte Risiko: Nach dem Verkauf berufen Eigentümer den neuen Verwalter ab oder bestellen ihn nicht wieder. Dagegen hilft, einen Teil des Kaufpreises an Neubestellungen zu koppeln.
Abberufung
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). AKurze Laufzeiten
Bestellungen gelten höchstens fünf Jahre, die erste höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). AHaftung
Ohne Berufshaftpflicht von mindestens 500.000 Euro je Fall gibt es keine Erlaubnis (§ 15 Abs. 2 MaBV). AKonkurrenz mit Kapital
Buena hat über 20 Verwaltungen gekauft und über 58 Millionen Dollar eingesammelt (Startbase, 23.07.2025). S| Ergebnisstreuung | 2 von 5: solide, weil Vergütungen fest sind, aber Abberufungen treffen hart |
|---|---|
| Regulatorik | 4 von 5 |
| Inhaberabhängigkeit | 4 von 5, Eigentümer wählen Menschen, nicht Firmen |
| Wiederkehrender Umsatz | über 80 Prozent über feste Vergütungen E |
| KI-Exposition | plus 1, KI nimmt Buchhaltung und Protokolle ab, Versammlungen bleiben persönlich E |
| Kanalabhängigkeit | 1 von 4 |
Fortbestand: Von Gründungen mit Startkapital über 50.000 Euro sind nach fünf Jahren 80 Prozent aktiv (KfW-Gründungsmonitor 2025). S 2025 gab es 69 Unternehmensinsolvenzen je 10.000 Unternehmen (Destatis, 13.03.2026). A
Praxisbeispiel: Wie Matthias Scholz in Rostock eine Hausverwaltung mit 570 Einheiten übernahm
Ein ähnlicher Fall: Scholz hatte seine Firma erst 2024 gegründet und im selben Jahr schon eine Verwaltung in Schwerin gekauft. Er baut also mehrere Bestände zusammen, statt nur einen zu übernehmen.
Im Magazin der IHK zu Rostock wird erzählt, wie Matthias Scholz die Hausverwaltung Mücke & Ginzel übernommen hat. Die Gründer Holger Mücke und Michael Ginzel betreuten seit 1992 rund 100 Objekte mit etwa 570 Einheiten im Raum Rostock, ohne Angestellte. S Seit dem 1. März 2025 gehört der Bestand zu Scholz‘ Firma IMMO.BEING; einen Umsatz nennt der Bericht nicht.
- So kam es zur Übernahme
- Die Gründer entschieden sich gegen einen angestellten Nachfolger und für einen Verkauf. Bei einer Veranstaltung der IHK erfuhren sie von der Nachfolgezentrale Mecklenburg-Vorpommern und meldeten sich im Juli 2024 dort an. Noch im selben Monat brachte die Zentrale sie mit Scholz zusammen.
- So wurde finanziert
- Die Hamburger Volksbank finanzierte den Kauf, die Bürgschaftsbank Mecklenburg-Vorpommern sicherte ihn ab.
- So läuft die Übergabe
- Mücke und Ginzel arbeiten noch einige Jahre als Angestellte in der neuen Firma mit. So lernen die Eigentümer den neuen Inhaber kennen, ohne dass die vertrauten Ansprechpartner sofort verschwinden.
- Sein Plan
- Scholz will nach eigenen Worten „eine digitale Hausverwaltung mit Vorbildcharakter in Rostock aufbauen“. S
- Was du daraus mitnimmst
- Die Nachfolgezentralen der Kammern bringen Käufer und Verkäufer schnell zusammen, und eine Bürgschaftsbank ersetzt fehlende Sicherheiten. Wenn die Gründer noch eine Weile mitarbeiten, bleiben die Eigentümer eher dabei. E Die Angaben stammen aus einem Bericht der Kammer und sind nicht unabhängig geprüft.
Zur Quellenlage: Die Quellenlage ist dünn: Es gibt nur diesen einen Bericht der IHK ohne Datum auf der Seite; Kaufpreis, Umsatz und Gewinn werden nicht genannt.
Quelle: IHK zu Rostock, WIR: Nachfolge bei Mücke & Ginzel, gelesen am 30.10.2026. ihk.de
Welche Beispiele für die Übernahme einer Hausverwaltung gibt es in Deutschland, Österreich und der Schweiz?
Ein aktuelles Beispiel ist Mücke & Ginzel aus Rostock: rund 570 Einheiten, seit März 2025 beim Käufer Matthias Scholz, vermittelt über die Nachfolgezentrale MV (IHK zu Rostock, gelesen am 30.10.2026). S Ausführlich im Praxisbeispiel oben.
- Buena aus Berlin kauft seit 2023 kleine Hausverwaltungen, digitalisiert sie und verwaltet über 60.000 Wohnungen (Startbase, 23.07.2025). S
- Franz Kramas Gebäudeverwaltung in Wien: Heinrich Wiesflecker kaufte den Betrieb in den 1970er-Jahren, die Gründerfamilie bürgte für den Kredit (Wirtschaftsforum, 20.11.2025). S
- Brian Lee Shields kaufte in den USA 2019 mit einem Partner eine kleine Hausverwaltung und verkaufte sie rund zweieinhalb Jahre später (Acquiring Minds, über Business Brokerage Press, 11.12.2023). S
Was musst du rechtlich bei der Übernahme einer Hausverwaltung beachten?
Ohne Erlaubnis nach § 34c GewO darfst du Wohnungen für andere nicht verwalten. Das Wichtigste beim Kauf: Die Bestellung als WEG-Verwalter beschließen die Eigentümer, nicht der Verkäufer.
- Erlaubnis beantragen mit Zuverlässigkeit, geordneten Finanzen und Versicherung.
- Weiterbildung einplanen: 20 Stunden in drei Jahren.
- Kaufform wählen und mit Neubestellungen durch die Eigentümer rechnen.
- Betriebsübergang beachten: Arbeitsverträge gehen auf dich über.
Die Details mit Paragrafen und Fristen
Erlaubnis: Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht eine Erlaubnis; sie wird versagt bei fehlender Zuverlässigkeit, ungeordneten Vermögensverhältnissen oder fehlender Berufshaftpflicht (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und Abs. 2 GewO). A
Versicherung und Weiterbildung: Die Berufshaftpflicht deckt mindestens 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro im Jahr (§ 15 Abs. 2 MaBV) A; Verwalter und mitwirkende Beschäftigte bilden sich 20 Stunden in drei Kalenderjahren weiter (§ 34c Abs. 2a GewO). A
WEG-Verwalter: Über Bestellung und Abberufung beschließen die Eigentümer, die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre (§ 26 WEG). A Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter mit IHK-Prüfung verlangen, außer in kleinen Anlagen unter den Bedingungen des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG (§ 26a WEG). A Ob die Bestellung bei deiner Kaufform übergeht, musst du gegebenenfalls anwaltlich abklären.
Betriebsübergang: Beim Kauf eines Betriebs tritt der neue Inhaber in die Arbeitsverhältnisse ein (§ 613a BGB). A
Österreich und Schweiz: In Österreich und der Schweiz gelten eigene Gewerbe- und Wohnrechtsregeln, die ich hier nicht einzeln geprüft habe; den Stand musst du gegebenenfalls zum Start abklären.
Keine Rechtsberatung: Lass Verträge und Pflichten einmal fachlich prüfen.
Für wen passt die Übernahme einer Hausverwaltung und für wen nicht?
Es passt zum Pragmatischen Macher, der Abläufe ordnet, zum detailverliebten Fachexperten, der Abrechnungen sauber führt, und zum Community-Katalysator, der Eigentümer an einen Tisch bringt.
Lass es, wenn
- du Streit in Versammlungen nicht aushältst,
- du abends und am Wochenende keine Termine willst,
- du einen Betrieb suchst, dessen Kunden nicht kündigen können.
Welche Fragen stellen Menschen am häufigsten zur Übernahme einer Hausverwaltung?
Brauche ich eine Ausbildung, um eine Hausverwaltung zu übernehmen?
Für die Erlaubnis nach § 34c GewO ist keine Fachprüfung vorgeschrieben, wohl aber Zuverlässigkeit, Versicherung und Weiterbildung. A Eigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen. A
Was verdient eine Hausverwaltung pro Wohnung?
Im Schnitt 29,12 Euro je WEG-Einheit und Monat im Jahr 2025 (VDIV) S; neue Verträge liegen bei 29,75 bis 47,60 Euro brutto (CRES über Haufe, 22.04.2026). S
Gehen die WEG-Mandate beim Kauf automatisch mit?
Darauf kannst du dich nicht verlassen: Die Eigentümer bestellen und berufen den Verwalter (§ 26 WEG). A Wie es bei deiner Kaufform aussieht, lässt du anwaltlich prüfen.
Welche Geschäftsideen ähneln der Übernahme einer Hausverwaltung?
Simon Hubert
Gründer von x8, Agenturgründer seit 2011
Simon Hubert hat 2011 seine erste Digitalagentur gegründet und betreut seitdem Websites, Sichtbarkeit und Abläufe für kleine und mittlere Betriebe in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Er hält einen Master in Business Informatics der Universität Mannheim und ist seit über 20 Jahren in Digitalisierung und IT unterwegs, mehrere Jahre davon in Großkonzernen. Mit x8 prüft er Geschäftsideen so, wie er es für sich selbst tun würde: mit belastbaren Zahlen, nachvollziehbaren Quellen und einer Rechnung, die du Schritt für Schritt selbst nachprüfen kannst.
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Jede Zahl trägt ein Kennzeichen. Fährst du mit der Maus darüber, steht die Herkunft im Klartext. Was ich selbst gerechnet oder eingeschätzt habe, ist immer mit E markiert und im Text begründet.
Quellen und Prüfstand: alle Angaben geprüft am 30. Oktober 2026
- VDIV Deutschland: VDIV-Branchenbarometer 2026, gelesen am 30.10.2026. vdiv.de
- VDIV Deutschland: Neue Podcastfolge, Hausverwaltung verkaufen, was Käufer wirklich prüfen, 21.07.2026. vdiv.de
- Haufe: WEG- und Mietverwaltung, Preise und Vergütung (CRES-Verwalterentgeltstudie 2026), 22.04.2026. haufe.de
- Jacasa: Hausverwaltung Kosten, 27.05.2025. jacasa.de
- IHK zu Rostock, WIR: Nachfolge bei Mücke & Ginzel, gelesen am 30.10.2026. ihk.de
- Startbase: Buena sichert sich 53,4 Mio. Euro, 23.07.2025. startbase.de
- Wirtschaftsforum: Franz Kramas Gebäudeverwaltung, Troubleshooter, Psychologen, Zuhörer, 20.11.2025. wirtschaftsforum.de
- Business Brokerage Press: Acquiring Minds, How to Buy a Property Management Business, Brian Lee Shields, 11.12.2023. businessbrokeragepress.com
- KfW: Pressemitteilung zum ERP-Gründerkredit StartGeld, 27.10.2026. kfw.de
- IHK Dresden: ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (KfW), gelesen am 30.10.2026. ihk.de
- Gesetzestexte: § 34c GewO, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Gesetzestexte: § 15 MaBV, Berufshaftpflichtversicherung, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Gesetzestexte: § 26 WEG, Bestellung und Abberufung des Verwalters, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Gesetzestexte: § 26a WEG, Zertifizierter Verwalter, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Gesetzestexte: § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- BGB § 613a, Rechte und Pflichten bei Betriebsübergang, gelesen am 29.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Destatis: Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2025. destatis.de
Änderungsprotokoll: 30. Oktober 2026 Erstfassung; 31. Oktober 2026 Wirtschaftszweig (WZ 2025) präzisiert.