Sieben Uhr früh in einem Kurort im Mittelgebirge. Eine Frau deckt im Frühstücksraum zwölf Tische. Ein Restaurant gibt es nicht, nach dem Frühstück wird geputzt, gewaschen, eingecheckt.
Wer ein Hotel garni übernimmt, kauft Zimmer, Stammgäste und meist auch das Haus. Ein Haus mit 19 Zimmern kann nach meiner Rechnung rund 320.000 Euro im Jahr umsetzen. E
Die Zahl der umsatzsteuerpflichtigen Hotels garni sank von 3.745 im Jahr 2019 auf 3.360 im Jahr 2024. S Gleichzeitig schließen manche Hotels ihr Restaurant und machen als Hotel garni weiter. Hier liest du, was am Ende übrig bleibt.
Kurz gesagt: Bei dem Geschäftsmodell „Hotel garni übernehmen“ kaufst du ein kleines Hotel ohne Restaurant, das nur Frühstück anbietet, meist samt Immobilie und Personal. Du verdienst an Übernachtungen über die eigene Website und Buchungsportale; der größte Wert liegt oft im Haus selbst.
Was bedeutet es, ein Hotel garni zu übernehmen, und wie funktioniert das Geschäftsmodell?
Die Übernahme eines Hotels garni ist der Kauf eines bestehenden Beherbergungsbetriebs, der Übernachtung mit Frühstück, aber keine weiteren Mahlzeiten anbietet, meist im Zuge einer Nachfolge. Bezahlt wird pro Zimmer und Nacht, direkt oder über Buchungsportale, die eine Provision einbehalten.
Ohne Restaurant fallen Köche, Abendservice und ein Großteil des Wareneinsatzes weg. Wer Getränke und Speisen nur an Hausgäste abgibt, braucht nach Bundesrecht keine Gaststättenerlaubnis (§ 2 Abs. 2 GastG). A Dein Beitrag: Gastgeber sein, Preise steuern, Auslastung verteilen.
Nach dem Kauf lohnt ein klares Profil. E Naheliegend sind Monteurzimmer unter der Woche und Wanderer am Wochenende. Zwei Hypernischen: Zimmer für Angehörige von Patienten einer nahen Reha-Klinik, die wochenweise bleiben, und Unterkünfte für Prüflinge, die zu mehrtägigen Prüfungen bei Kammern anreisen.
Welchen Umsatz kannst du mit der Übernahme eines Hotels garni realistisch erreichen?
Der Umsatz hängt an Zimmerzahl, Auslastung und Preis. Ein Hotel garni mit 19 Zimmern im Zittauer Gebirge wird für 675.000 Euro samt Immobilie angeboten. S
Für so ein Haus rechne ich mit 55 Prozent Auslastung und 85 Euro je belegtem Zimmer. Das ergibt rund 320.000 Euro im Jahr, gut 27.000 Euro im Monat. E Mehr geht meist nur mit mehr Zimmern. E
Der Erlös je verfügbarem Zimmer lag 2025 bei 74 Euro, bei 68,1 Prozent Auslastung. S Kleine Häuser im ländlichen Raum erreichen das selten: In der Hotellerie mit mehr als 25 Zimmern lag die Auslastung im ersten Quartal 2026 bei 51,3 Prozent. S
Das heißt für dich: Du kaufst vor allem ein Haus mit Betrieb: Der laufende Gewinn ist schmal, der Wert wächst über die abbezahlte Immobilie.
Welche Fähigkeiten solltest du initial lernen, um erfolgreich ein übernommenes Hotel garni führen zu können?
Am wichtigsten ist Preissteuerung, denn sie entscheidet über den Gewinn. Gleich danach kommt Gastfreundschaft, die sich in Bewertungen zeigt.
Meine Einschätzung E: 100 % hieße, ohne diese Fähigkeit geht es nicht.
Welche Eckdaten hat die Übernahme eines Hotels garni?
| Klasse und Modelltyp | K6 Übernahme Mittelstand · Unternehmensnachfolge im Mittelstand |
|---|---|
| Themenfeld | Reisen, Freizeit und Hobbys |
| Startkapital | 50.000 bis 250.000 Euro Eigenanteil am Kaufpreis samt Immobilie E |
| Zeit bis zum ersten Euro | unter 1 Monat ab Übergabe, gebuchte Gäste kommen weiter E |
| Wochenstunden | über 40, auch am Wochenende E |
| Zulassungshürde | Anzeigepflicht; Gaststättenerlaubnis für Frühstück an Hausgäste nach Bundesrecht nicht nötig, Landesrecht prüfen, siehe Abschnitt Recht |
| Reichweite nötig | 3 von 5: Bewertungen und Portale bringen Gäste |
| Passiv-Grad | 1 von 5: Gastgeber vor Ort, sieben Tage die Woche |
| Umsatzklasse | über 20.000 Euro im Monat; Zielbetrieb rund 27.000 Euro E |
| Wettbewerb | hoch |
| KI-Hebel | 3 von 5 |
| Sinn-Faktor | 3 von 5 |
| Passt zu den Gründertypen | Pragmatischer Macher |
| Wirtschaftszweig (WZ 2025) | 55.10.2 Hotels garnis. E WZ 2025 ist die amtliche Klassifikation der Wirtschaftszweige (Destatis), nach der dein Gewerbe eingeordnet wird. |
| Darf ich das führen? | ja, ohne besondere Ausbildung; Gewerbeanzeige genügt A |
| Personal geht mit über | Frühstücks- und Reinigungskräfte gehen beim Kauf mit über A |
| Kaufpreisband | 675.000 Euro für 19 Zimmer samt Immobilie im Zittauer Gebirge S; ohne Immobilie oder Pacht deutlich weniger E |
| Typischer Finanzierungsweg | Hausbank mit ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge bis 500.000 Euro S plus Immobilienkredit E |
| Arbeitslast im ersten Jahr | hoch, mit Präsenz an Wochenenden und Feiertagen E |
Datenlücke: Umsatz, Auslastung und Gewinn kleiner Hotels garni habe ich in den gelesenen Exposés nicht gefunden; auch die genaue Provision der Buchungsportale habe ich nicht belegt gefunden und rechne mit rund 15 Prozent als Einschätzung.
Was kostet der Start und wie viel Zeit brauchst du?
Der Start kostet vor allem den Eigenanteil: Bei 675.000 Euro Kaufpreis rechne ich mit 135.000 bis 200.000 Euro eigenem Geld. E Plane sechs bis zwölf Monate ein.
| Baustein | Was es kostet |
|---|---|
| Kaufpreis Beispielhaus | 675.000 Euro für 19 Zimmer samt Immobilie, plus 2,975 Prozent Maklerprovision (DEHOGA Sachsen, gelesen am 30.10.2026) S |
| Kredit für den Betrieb | ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge bis 500.000 Euro, bis 15 Jahre Laufzeit (IHK Dresden, gelesen am 30.10.2026) S |
| Gewerbeanzeige | 15 bis 65 Euro, für eine GmbH 25 bis 70 Euro (selbststaendigkeit.de, 16.10.2026) S |
| Belehrung für Frühstückspersonal | Bescheinigung des Gesundheitsamts, höchstens drei Monate alt; Gebühr je nach Kommune (§ 43 IfSG) A |
Wie übernimmst du ein Hotel garni Schritt für Schritt?
Du prüfst zuerst das Haus, dann die Zahlen. Ein Sanierungsstau frisst den Gewinn mehrerer Jahre.
- Region festlegen. Ort mit Gästen über das ganze Jahr wählen, etwa durch Firmen, Kliniken oder Wanderwege.
- Häuser finden. Nachfolgebörsen, Verbandsbörsen des DEHOGA und Makler lesen.
- Haus und Zahlen prüfen. Gutachten zur Bausubstanz, Auslastung je Monat und Bewertungen im Netz prüfen.
- Rechtliches vorbereiten. Die vier Punkte aus dem Abschnitt Recht: Gewerbeanzeige, Landesrecht zu Frühstück und Brandschutz, Meldescheine, Betriebsübergang.
- Finanzierung sichern. Immobilienkredit, ERP-Förderkredit und gegebenenfalls Darlehen des Verkäufers kombinieren.
- Direktbuchungen stärken. Eigene Website mit Buchungsmaske, Google-Profil und Stammgäste anschreiben.
Wie findest du das passende Hotel garni und die ersten Gäste?
Gäste bringst du mit dem Kauf mit, über Bewertungen und gebuchte Zimmer. Das Haus findest du über das Problem des Inhabers: Er will in Rente und das Haus in Familienhand wissen. E
Neue Gäste kommen über Buchungsportale, das Google-Profil und Firmen in der Nähe. Portale brachten 2023 in Deutschland 31,2 Prozent der Übernachtungen, die eigene Website mit Echtzeitbuchung 15,1 Prozent. S
Welche Tools und KI-Werkzeuge helfen bei der Übernahme eines Hotels garni?
Unverzichtbar sind ein Hotelprogramm und ein Kanalmanager, der alle Portale gleichzeitig füllt. Die KI hilft bei Preisen, Texten und Bewertungen.
Welche Risiken hat die Übernahme eines Hotels garni?
Das größte Risiko: Das Haus braucht nach dem Kauf eine teure Sanierung, und der schmale Gewinn reicht nicht für Kredit und Reparatur. Dagegen hilft ein Gutachten vor der Unterschrift.
Sanierungsstau
Ein Hotel in Sternberg steckte mehrere hunderttausend Euro in Heizung, Lüftung und Küche (Nordkurier, 18.12.2025). SAbhängigkeit von Portalen
Buchungsportale brachten 2023 schon 31,2 Prozent der Übernachtungen (HOTREC, 02.07.2024). SPreise unter Druck
Der Netto-Zimmerpreis sank 2025 um 2,8 Prozent auf 109 Euro (IHA, 13.05.2026). SKosten steigen
Die Arbeitskosten im Gastgewerbe stiegen vom ersten Quartal 2022 bis Ende 2025 um 34,9 Prozent (DEHOGA, 26.05.2026). S| Ergebnisstreuung | 3 von 5: Saison und Lage entscheiden über den Gewinn |
|---|---|
| Regulatorik | 2 von 5 |
| Inhaberabhängigkeit | 4 von 5, Gäste kommen oft wegen der Gastgeber |
| Wiederkehrender Umsatz | 20 bis 40 Prozent über Stammgäste und Firmen E |
| KI-Exposition | plus 1, KI hilft bei Preisen, Texten und Gästekommunikation E |
| Kanalabhängigkeit | 3 von 4 |
Fortbestand: Von Gründungen mit Startkapital über 50.000 Euro sind nach fünf Jahren 80 Prozent aktiv (KfW-Gründungsmonitor 2025). S 2025 gab es 69 Unternehmensinsolvenzen je 10.000 Unternehmen (Destatis, 13.03.2026). A
Praxisbeispiel: Wie Christine Traylor ein Bed and Breakfast mit zehn Zimmern in Washington kaufte
Ein ähnlicher Fall: Swann House ist ein Bed and Breakfast mit zehn Zimmern und Frühstück in einer historischen Villa, also nah am Hotel garni. Gleich sind Frühstück ohne Restaurant und der Kauf samt Immobilie; anders sind Preisniveau und Finanzierung über ein US-Förderprogramm.
Im Podcast Acquiring Minds erzählt Christine Traylor, die zuvor rund 15 Jahre in der internationalen Entwicklungszusammenarbeit gearbeitet hat, wie sie Swann House in Washington gekauft hat. Im ersten Jahr rechnet sie vorsichtig mit knapp 1 Million Dollar Umsatz. S
- So kam sie auf die Geschäftsidee
- Sie wollte selbst entscheiden und die Folgen direkt sehen. Gastfreundschaft war ihre Stärke, das bestätigten ihr Freunde und Kollegen. Ein neues Haus im Zentrum genehmigen zu lassen, wäre wegen Bauplanung und Nachbarschaftsbeteiligung sehr schwer gewesen, ein bestehendes umging das.
- So fing es an
- Ihr Bruder hatte dort übernachtet. Sie rief den Makler an, der den Verkäufer kannte; offiziell stand das Haus da gerade nicht zum Verkauf. Die Absichtserklärung unterschrieb sie im März 2024.
- So hat sie finanziert
- Das Gutachten für Betrieb und Haus lag bei gut 7,5 Millionen Dollar. Finanziert hat sie über einen staatlich verbürgten Kredit von 5 Millionen Dollar, 779.000 Dollar direkt von der Bank und den Rest etwa zur Hälfte mit Darlehen des Verkäufers und eigenem Geld. S
- So ist das Haus aufgebaut
- Zehn Zimmer mit eigenem Bad, die Familie wohnt in einer Wohnung im Untergeschoss. Christine arbeitet selbst als Gastgeberin, dazu eine Assistenz in Teilzeit und zwei Kräfte für die Zimmer. Sie nennt rund elf Stunden am Tag, sieben Tage die Woche, und 60.000 Dollar Gehalt. S
- Ihre größte Hürde
- Das Haus war wegen einer Renovierung monatelang geschlossen, Stammgäste blieben weg, und unter angestellter Leitung gab es Beschwerden über den Zustand. Stammgäste bringen heute rund 5 Prozent des Umsatzes, ihr Ziel sind 20 bis 25 Prozent. S
- So soll es wachsen
- Sie rechnet mit rund 5 Prozent Wachstum im Jahr und will das Haus mindestens drei bis vier Jahre selbst führen. Nach zehn Jahren Tilgung gehört ihr die Immobilie.
- Was du daraus mitnimmst
- Bei einem kleinen Hotel mit Frühstück ist der laufende Gewinn schmal, das Vermögen entsteht über die abbezahlte Immobilie. E In Deutschland liegen Zimmerpreise und Kaufpreise meist deutlich niedriger. Die Zahlen sind Selbstauskünfte im Podcast und nicht geprüft.
Zur Quellenlage: Die Zahlen sind teils uneinheitlich: Die Folge nennt rund 100.000 Dollar und an anderer Stelle rund 115.000 Dollar Gewinn nach Kreditraten; die Zimmerpreise in der Hochsaison sind in der Abschrift unklar, deshalb nenne ich sie nicht.
Quelle: Acquiring Minds: How to Build $7.5m in Net Worth by Buying a B&B, Christine Traylor, 05.06.2025, gelesen am 30.10.2026. acquiringminds.co
Welche Beispiele für die Übernahme eines Hotels garni gibt es in Deutschland, Österreich und der Schweiz?
Ein aktuelles Beispiel ist das Hotel Dreiwasser in Sternberg: Inhaber Jörg Broscheit, 66, schloss Ende 2025 das Restaurant, führt das Haus als Hotel garni weiter und sucht einen Nachfolger, der es als Familienbetrieb führt (Nordkurier, 18.12.2025). S
- Hotel garni in Oybin mit 19 Zimmern am Bahnhof der Zittauer Schmalspurbahn wird für 675.000 Euro samt Einarbeitung angeboten (Exposé über DEHOGA Sachsen, gelesen am 30.10.2026). S
- Beherbergungsbetrieb im Hunsrück mit zehn Zimmern und Frühstück sucht eine Nachfolge, weil ein Eigentümer in Rente geht (Exposé auf nexxt-change, gelesen am 30.10.2026). S
- Swann House in Washington ist ein internationaler Fall, mehr dazu im Praxisbeispiel.
Was musst du rechtlich bei der Übernahme eines Hotels garni beachten?
Ein Hotel garni ist ein freies Gewerbe ohne Meisterpflicht. Das Wichtigste: Prüfe Landesrecht zu Frühstück und Brandschutz, bevor du kaufst.
- Gewerbe anzeigen beim Gewerbeamt.
- Landesrecht prüfen: Gaststättenrecht und Brandschutz für Beherbergung.
- Meldescheine für ausländische Gäste führen.
- Mitarbeitende rechtzeitig informieren, ihre Verträge gehen mit über.
Die Details mit Paragrafen und Fristen
Gewerbe und Gaststättenrecht: Der Beginn wird angezeigt (§ 14 Abs. 1 GewO). A Keine Erlaubnis braucht, wer in Verbindung mit einem Beherbergungsbetrieb Getränke und zubereitete Speisen an Hausgäste abgibt (§ 2 Abs. 2 GastG). A Viele Länder haben eigene Gaststättengesetze; den Stand musst du gegebenenfalls zum Start abklären.
Meldescheine: Ausländische Gäste unterschreiben am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein und weisen sich aus; elektronische Verfahren sind möglich (§ 29 Abs. 2, 3 und 5 BMG). A
Hygiene und Personal: Wer erstmals mit Lebensmitteln arbeitet, braucht eine Bescheinigung des Gesundheitsamts, höchstens drei Monate alt (§ 43 Abs. 1 IfSG). A Beim Kauf gehen die Arbeitsverhältnisse über, Mitarbeitende können binnen eines Monats widersprechen (§ 613a Abs. 1 und 6 BGB). A
Brandschutz, Abgaben, Österreich und Schweiz: Brandschutz für Beherbergungsstätten, Kurtaxe und Übernachtungsteuer regeln Länder und Gemeinden; den Stand musst du gegebenenfalls vor dem Kauf abklären. Für Österreich und die Schweiz gelten eigene Gewerbe- und Melderegeln. Steuerfragen zu Haus und Betrieb klärst du mit deinem Steuerberater.
Keine Rechtsberatung: Lass Verträge und Pflichten einmal fachlich prüfen.
Für wen passt die Übernahme eines Hotels garni und für wen nicht?
Es passt zum pragmatischen Macher, der Abläufe organisiert, und zum Community-Katalysator, der gern Gastgeber ist und Stammgäste pflegt.
Lass es, wenn
- du freie Wochenenden und Feiertage brauchst,
- du das Haus nur als Geldanlage aus der Ferne betreiben willst,
- dir ein Gutachten zur Bausubstanz zu teuer ist.
Welche Fragen stellen Menschen am häufigsten zur Übernahme eines Hotels garni?
Was ist ein Hotel garni?
Ein Hotel, das Übernachtung und Frühstück anbietet, aber kein Restaurant mit weiteren Mahlzeiten. Speisen und Getränke gibt es nur für Hausgäste (§ 2 Abs. 2 GastG). A
Brauche ich eine Ausbildung, um ein Hotel garni zu übernehmen?
Nein, es ist ein freies Gewerbe; die Gewerbeanzeige genügt (§ 14 GewO). A Für das Frühstückspersonal brauchst du die Belehrung nach § 43 IfSG. A
Was kostet ein kleines Hotel garni?
Ein Beispiel: 675.000 Euro für 19 Zimmer samt Immobilie im Zittauer Gebirge (DEHOGA Sachsen, gelesen am 30.10.2026). S Der Preis hängt vor allem am Zustand des Hauses. E
Welche Geschäftsideen ähneln der Übernahme eines Hotels garni?
Simon Hubert
Gründer von x8, Agenturgründer seit 2011
Simon Hubert hat 2011 seine erste Digitalagentur gegründet und betreut seitdem Websites, Sichtbarkeit und Abläufe für kleine und mittlere Betriebe in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Er hält einen Master in Business Informatics der Universität Mannheim und ist seit über 20 Jahren in Digitalisierung und IT unterwegs, mehrere Jahre davon in Großkonzernen. Mit x8 prüft er Geschäftsideen so, wie er es für sich selbst tun würde: mit belastbaren Zahlen, nachvollziehbaren Quellen und einer Rechnung, die du Schritt für Schritt selbst nachprüfen kannst.
Woher stammen die Zahlen auf dieser Seite?
Jede Zahl trägt ein Kennzeichen. Fährst du mit der Maus darüber, steht die Herkunft im Klartext. Was ich selbst gerechnet oder eingeschätzt habe, ist immer mit E markiert und im Text begründet.
Quellen und Prüfstand: alle Angaben geprüft am 30. Oktober 2026
- DEHOGA Bundesverband: Zahlenspiegel I/2026, Stand 26.05.2026, über DEHOGA Sachsen, gelesen am 30.10.2026. dehoga-sachsen.de
- Tageskarte: IHA präsentiert Branchenreport Hotelmarkt Deutschland 2026, 13.05.2026, gelesen am 30.10.2026. tageskarte.io
- MKG und IHA: Hotel Performance Barometer, 48. Kalenderwoche 2025, gelesen am 30.10.2026. hotellerie.de
- Hotelverband Deutschland: HOTREC-Distributionsstudie, Pressemitteilung 02.07.2024, gelesen am 30.10.2026. hotellerie.de
- DEHOGA Sachsen, Objektbörse: Exposé Hotel garni in Oybin, gelesen am 30.10.2026. dehoga-sachsen.de
- nexxt-change: Exposé Beherbergungsbetrieb im Hunsrück-Hochwald, gelesen am 30.10.2026. nexxt-change.org
- Nordkurier: Hotelchef zieht trotz Erfolg die Reißleine, 18.12.2025, aktualisiert 23.01.2026, gelesen am 30.10.2026. nordkurier.de
- Gaststättengesetz § 2, Erlaubnis, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Bundesmeldegesetz § 29, besondere Meldepflicht in Beherbergungsstätten, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- Infektionsschutzgesetz § 43, Belehrung und Bescheinigung, gelesen am 30.10.2026. gesetze-im-internet.de
- BGB § 613a, Rechte und Pflichten bei Betriebsübergang, Gesetzestext. gesetze-im-internet.de
- IHK Dresden: ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (KfW), gelesen am 30.10.2026. ihk.de
- selbststaendigkeit.de: Gewerbe anmelden, Kosten im Überblick, aktualisiert 16.10.2026. selbststaendigkeit.de
- ALL-INKL: Webhosting-Tarife, Stand 29.10.2026. all-inkl.com
- Acquiring Minds: How to Build $7.5m in Net Worth by Buying a B&B, Christine Traylor, 05.06.2025, gelesen am 30.10.2026. acquiringminds.co
Änderungsprotokoll: 30. Oktober 2026 Erstfassung; 31. Oktober 2026 Wirtschaftszweig (WZ 2025) präzisiert.